韩国银行表示,包括首尔在内的首都圈和非首都圈住宅价格之间的差别化正在加深,这可能会提高发生金融风险的可能性。 据判断,在住宅价格上涨势头迅猛的地方,家庭负债迅速增加的同时,价格上升趋势不振地区的金融机构经营健全性可能会恶化。

■ 房价上涨的首尔，房价下跌的地方
据韩国银行23日公布的《2025年下半年金融稳定报告书》显示,以11月末为基准,首尔公寓市价总额在全国所占的比重为43.3%。 这一数值超过了2020年8月的峰值(43.2%)。 以今年9月末为准，首尔在所有家庭贷款（以存款经办机构为准）中所占比重为34.2%，比2020年（31.0%）上升了3.2个百分点。

韩国银行副总裁助理张正秀(音)说明道:"加强多住宅者相关税制等限制后,首尔等偏好地区住宅购买需求增大,外地人购买比重也维持着比过去高的水平","以青年层为中心,人口流入持续,占人口一半的首都圈的住宅需求正在扩大。"

韩国银行认为,以首尔为中心的首都圈住宅价格上涨趋势的持续有可能导致金融不均衡的漏证扩大等潜在风险。

实际上，住宅担保贷款的增加趋势并没有停止。 韩国银行22日首次公开的家庭负债季度借主人均统计中,住宅担保贷款新办理额为2亿2707万韩元,创下了历史最高额。 特别是30多岁和40多岁分别为2亿8792万韩元和2亿4627万韩元,从比重来看分别占37.8%和28.8%。 合计占66.6%。


相反,非首都圈住宅市场的萧条被认为是降低地区金融机关经营健全性的因素。 在非首都圈中,大邱和釜山与2020年以后的全高点相比,今年11月的住宅买卖价格下降幅度分别为26.6%和18.0%。 张副总裁表示:"相关建设公司的信用风险也很高","竣工后未出售住宅维持高水平,开工量也减少等建设景气大幅萎缩。"

对此，韩国银行提议说:"宏观健全性政策方向应以首都圈住宅市场相关的金融不均衡为中心进行设定，但对非首都圈住宅市场，短期内应同时采取微观上的补充对策。" 张副总裁助理要求:"政府通过有效的住宅供应来缓解期待心理,由于月租比重的扩大,低收入及高龄层等部分弱势群体的大山居住费负担增加等,因此应该寻求能够将其最小化的政策手段。"

同时还补充道:"为了不让金融条件缓解过程中积累的风险发展成系统风险,应该持续检查","要检查金融部门之间的资金流动和风险暴露(exposure)结构的变化,完善危机应对体系。"

■阻碍去杠杆化的因素是？
韩国银行指出，限制家庭负债去杠杆化（缩小）的因素有△利率民间度高的青年层进入主要借款时代△高龄层退休后不稳定的收入基础等。 张副总裁助理指出:"青年层在金融条件缓解局面下,有可能因期待住宅价格上涨而积极增加贷款","青年层公寓买卖交易比重在所有年龄段中最高。"

2012年,30岁以上青年层的平均金融负债为4000万韩元左右,今年上升到了1.3亿韩元。

张副总裁还分析说:"以房地产担保贷款为中心,退休后之前的负债水平也持续相当长一段时间,高龄层比起金融资产,主要拥有实物资产,因此负债调整被推迟","随着为筹集老年生活资金的创业增加,个体户负债也在扩大。"

实际上,以今年第3季度末为准,60岁以上的个体户贷款为389.6万亿韩元,比2021年末增加了123.3万亿韩元。 从各行业的分布来看,高龄个体户的房地产业贷款比重为38.1%,脆弱者股比重为15.2%,比其他年龄段高出很多。

金融货币委员张龙成(音)表示:"应对国内住宅市场出现的有期徒刑间住宅价格差别化等带来的金融稳定风险,要持续保持一贯性的宏观健全性政策基调","与有效的住宅供应政策一起,共同推进对弱势部门的微观补充对策非常重要。"

张委员接着指出:"从中长期来看,为了韩国经济的稳定、可持续增长,应该继续努力逐渐减少家庭负债","在家庭贷款需求、供应及宏观健全性政策方面,潜在制约因素,因此需要努力改善结构。"